Les clauses suspensives

Sur l’avant contrat peuvent figurer différentes clauses suspensives ou conditions suspensives. Connaissez-vous ce qu’est une clause suspensive ?

Une clause suspensive ou condition suspensive est une action qui doit être réalisée pour que la vente se réalise. Cette action ne doit pas dépendre de la volonté d’une des deux parties signataires de l’avant contrat, mais de celle d’un tiers, sinon elle est réputée potestative.

Dans le cas où la clause suspensive ne peut pas être réalisée, le cocontractant peut se désengager de ses obligations et donc ne pas acquérir le bien immobilier sans aucune pénalité.

 

 

Les différents cas de conditions suspensives :

  1. Le délai de rétractation

L'acquéreur a droit, d’après la loi SRU modifiée par la loi Macron, à un délai de rétractation de 10 jours calendaires.

Pour que ce délai de rétractation soit effectivement purgé, il faut que l’avant contrat soit notifié à l’acquéreur par la manière prévue par la loi :

  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai de rétractation court à partir de la première présentation du courrier
  • Soit par courriel électronique avec accusé de réception, le délai de rétractation court à partir du lendemain de la réception du courriel électronique
  • Soit remis en main propre contre un récépissé écrit de la main et signé par l’acquéreur dans l’acte, le délai de rétractation court à partir du lendemain de la signature de l’avant contrat

Dans le cas où ce délai de rétractation se termine un samedi, dimanche ou un jour férié, alors le délai court jusqu’au prochain jour ouvrable.

 

  1. L’obtention du prêt immobilier

Sans doute la clause la plus connue, l’obtention du prêt immobilier est une clause suspensive du fait que cette clause est réalisée par la volonté tiers, un établissement bancaire ou courtier. Le prêt immobilier sert à payer tout ou partie de l’acquisition du bien immobilier désigné de l’avant contrat.

La clause suspensive du prêt immobilier doit être correctement rédigée dans l’avant contrat en stipulant différentes modalités telles que :

  • Le montant du prêt immobilier
  • La durée maximum de remboursement du prêt
  • Le taux d’intérêt maximum
  • L'organisme bancaire auquel l’acquéreur souhaite faire appel
  • La durée pendant laquelle l’acquéreur doit réaliser la clause suspensive, généralement 45 jours pour le dépôt du dossier du prêt auprès d’un établissement bancaire.

Si l’acquéreur n’a pas pu obtenir un prêt immobilier dans le délai prévu par l’avant contrat, alors l’acquéreur doit prouver un refus par un établissement bancaire afin de démontrer que le dossier a été déposé dans les délais impartis par l’avant contrat. Dans le cas où, l’acquéreur n’est pas en possibilité de prouver un refus, alors le vendeur peut demander la poursuite forcée de la vente ou bien l’annulation de la vente avec dommages et intérêts.

 

  1. L’obtention du permis de construire

Dans certains cas, la vente est soumise à une obtention de permis de construire, c’est le cas lors de l’achat d’un terrain à bâtir ou lors de l’achat d’une maison avec modification sur la structure initiale ou lors de la transformation d’un local commercial ou garage en habitation.

Cette clause doit être inscrite dans l’avant contrat en prévoyant une durée suffisante pour laisser l’administration traiter le dossier ainsi que les délais d’affichage.

 

  1. Le droit de préemption de l’état

La commune ou la région a un droit de préemption sur les biens vendues suivant les mêmes termes que l’avant contrat.

Pour que la vente puisse avoir lieu il faut que l’administration renonce formellement à son droit de préemption. L’administration dispose d’un délai de 2 mois, si elle ne répond pas dans ce délai cela vaut renonciation au droit de préemption.

 

  1. La levée d’hypothèque

Dans le cas où le bien vendu est frappé par une hypothèque, alors le notaire doit procéder à une levée d’hypothèque avant la signature de l’acte authentique.

Cette levée d’hypothèque a un coût qui doit être supporter par le vendeur et donc vient en déduction du prix de revente.

 

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