L'avant contrat

Vous vendez votre bien et vous êtes tombés d’accord sur le prix de vente avec le futur acquéreur. Vous êtes à la recherche d’un bien immobilier et vous avez trouvé le bien de vos rêves au prix que vous souhaitez.

C’est le moment de signer votre avant contrat. Il existe deux types d’avant contrat : la promesse de vente et le compromis de vente. Ces deux avants contrats sont bien différents.

Quelles sont les différences ? Lequel privilégier ? Quels sont les engagements ?

 

 

  1. La promesse de vente

La promesse de vente est un avant contrat unilatéral, c’est-à-dire qu’il n’engage uniquement qu’une partie soit le vendeur. En effet, il oblige le vendeur à vendre à l’acquéreur à un prix déterminé pour une durée déterminée. De ce fait, le vendeur se voit l’interdiction de proposer la vente du bien immobilier à aucune autre personne.

Avec la promesse de vente unilatérale, l’acquéreur a l’exclusivité d’acquérir le bien immobilier pour une durée limitée dans les conditions prévues par l’avant contrat. Mais, cette exclusivité n’oblige pas l’acquéreur à acheter le bien immobilier, il peut se désister sans que l’acquisition ne puisse lui être forcé par la justice.

Pour avoir cet avantage, l’acquéreur doit tout de même verser un acompte de 10% du prix de vente lors de la signature de l’avant contrat, une somme qu’il ne pourra pas récupérer en cas de désistement de son propre chef.

La durée de l’avant contrat fait partie de la négociation entre le vendeur et l’acquéreur. En effet, il n’y a aucune règle légale qui indique la durée, même si généralement elle est de 3 mois. Par contre, si sa durée est supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.

Pour finir, la promesse de vente doit être enregistrée dans les 10 jours qui suivent la signature auprès des services fiscaux, pour un coût de 125€ supporté par l’acquéreur.

 

  1. Le compromis de vente

Le compromis de vente est un avant contrat bilatéral ou synallagmatique, c’est-à-dire que les deux parties s’engage envers l’autres. En effet, le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à l’acquéreur, et l’acquéreur s’engage à acquérir le bien immobilier du vendeur en prévoyant un prix et une durée déterminé durant laquelle l’acte définitif doit intervenir. Contrairement à la promesse de vente, cet avant contrat vaut vente. Cela signifie qu’aucune des parties ne peut se désengager librement de l’avant contrat, au risque que l’autre partie le contraigne juridiquement à conclure la vente et peut également demander des dommages et intérêts.

Même si le compromis de vente vaut vente, il peut être soumis à la réalisation de clauses suspensives pour pouvoir signer l’acte authentique.

Les clauses suspensives ou conditions suspensives sont des actions ou événements, futurs et incertains, indépendants de la volonté des différentes parties.

Si ces conditions suspensives ne sont pas réalisé à la date butoir prévu par l’avant contrat, cette dernière peut être prorogé pour sa bonne réalisation.

Contrairement à la promesse, le versement d’un acompte à la signature de l’avant contrat n’est pas obligatoire. Il s’agit d’une vieille coutume française bien ancrée dans l’esprit des français. Cet acompte quand il est versé, est de 5 à 10 % du prix de vente et sera imputé du prix de vente lors de l’acte authentique.   

Pour finir, à l’inverse de la promesse de vente, le compromis de vente ne doit pas être enregistré auprès des services fiscaux

 

  1. Les points communs

Que vous signez un compromis de vente ou une promesse de vente, l’acquéreur dispose d’un droit de rétractation. Le délai de rétractation est, depuis la loi Macron du 06 Aout 2015, de 10 jours.

L’avant contrat peut être remis

  • soit en main propre quand celuici a été signé devant notaire, dans ce cas le délai de rétractation court à partir du lendemain
  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception, alors le délai de rétraction court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre
  • soit par mail avec accusé de réception, dans ce cas le délai de rétraction court à partir du lendemain de la réception du mail.

Durant ce délai, l’acquéreur peut se désister sans qu’aucun motif particulier lui soit demander et l’acompte versé lui sera entièrement remboursé.

Quel que soit l’avant contrat que vous choisissez, il peut être rédigé et signé

  • par les différentes parties et avec leur seule présence
  • par votre agent immobilier et en sa présence
  • par votre notaire et en sa présence  

Pour conclure, que vous choisissiez le compromis de vente ou la promesse de vente, je vous conseille de le faire rédiger par un professionnel de l’immobilier.

En effet, la rédaction d’un avant contrat peut être complexe avec différentes clauses et mentions obligatoires qui doivent être parfaitement rédigées afin de protéger les deux parties.

Que vous le fassiez faire par votre agent immobilier ou votre notaire, cette rédaction est comprise dans les honoraires d’agence ou les émoluments du notaire qui interviendra pour la signature de l’acte définitif.

Qui que vous choisissiez, aucune somme supplémentaire ne sera à débourser de votre part.

 

MV IMMOBILIER est à votre disposition pour toute question complémentaire.

06.38.94.06.92 ou vincent@mv-immo.fr