Le droit de propriété

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier ou que vous en héritez ou en recevez un par donation, vous devenez propriétaire de ce bien. Vous avez donc un droit de propriété sur celui-ci. Quelques fois vous ne recevez que le droit à l’usufruit ou à la nue-propriété, mais êtes-vous propriétaires ? Que veulent dire tous ces termes ? Qu’avez-vous le droit de faire ?

 

 

 

Le droit de propriété peut être démembré en 3 parties : L’usus, le fructus et l’abusus.

  • L’usus est le droit d’user de la chose
  • Le fructus est le droit de récolter les fruits de la chose
  • L’abusus est le droit d’abuser de la chose.

En d’autres termes, en immobilier, l’usufruitier, usus et fructus, a le droit de jouir du bien, c’est-à-dire le droit d’occuper le bien immobilier ou de le louer et d’encaisser les loyers. En contrepartie, il doit s’acquitter de toutes les charges courantes incombant au bien immobilier.

Le nu-propriétaire, abusus, lui n’a pas le droit d’occuper les lieux de son propre chef, ni d’encaisser les loyers, il est le propriétaire des murs et a la charge des grosses réparations du bien immobilier, sauf si les réparations sont dû à la non conservation de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire peut vendre son droit sans avoir besoin du consentement de l’usufruitier contrairement à l’usufruitier qui ne peut pas disposer de son droit librement.

Pour vendre un bien immobilier démembré entièrement à une seule personne, il faut que l’usufruitier et le nu-propriétaire soit d’accord. De ce fait, chaque partie vendra son droit à l’acquéreur et percevra une partie du prix en fonction de l’âge de l’usufruitier (voir tableau ci-dessous)

Pour que la pleine propriété existe, il faut que l’usus, le fructus et l’abusus soit détenu par la même personne.

 

Pourquoi démembrer un droit de propriété en immobilier ?

 

Dans le cadre d’une future succession. De leurs vivants, les parents peuvent faire la donation de la nue-propriété à leurs enfants, afin d’alléger les droits de succession à leurs décès, et ne garde que l’usufruit, soit le droit de jouissance. En effet, dans ce cas, les droits de succession ne seront calculés que sur la partie de l’usufruit de la valeur du bien immobilier et non sur la valeur totale du bien immobilier.

Afin de calculer la part de l’usufruit et de la nue-propriété, la fiscalité prévoit un barème en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Tranche d’âge de l’usufruitier

Pourcentage du prix du bien immobilier : Usufruit

Pourcentage du prix du bien immobilier : Nue-propriété

Jusqu’à 20 ans

90%

10%

De 21 ans à 30 ans

80%

20%

De 31 ans à 40 ans

70%

30%

De 41 ans à 50 ans

60%

40%

De 51 ans à 60 ans

50%

50%

De 61 ans à 70 ans

40%

60%

De 71 ans à 80 ans

30%

70%

De 81 ans à 90 ans

20%

80%

91 ans et plus

10%

90%

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