Société Civile Immobilière

La Société Civile Immobilière est une forme juridique dotée de la personne morale. Avec ce régime de propriété, c’est la Société Civile Immobilière qui est propriétaire du bien immobilier et non les personnes physiques en nom propre.

Elle permet à deux ou plusieurs personnes, physiques ou morales, de se regrouper pour investir dans un même bien immobilier.

La Société Civile Immobilière est soumise au Code Civil contrairement à une société commerciale qui est régie par le Code du Commerce.

La création d’une SCI permet de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Une SCI doit avoir un objet précis tels que la location, la construction vente, … Nous verrons plus tard toutes les formes de SCI.

 

  1. Les différents types de Société Civile Immobilière

Il existe cinq types de SCI différentes :

 

  • La SCI Familiales

Cette forme de Société Civile Immobilière permet aux membres de la même famille de gérer un bien immobilier commun. Elle permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier.

Elle permet d’éviter le régime de l’indivision et les frais de succession en cas de décès.

 

  • La SCI d’attribution

Cette forme de SCI permet d’acquérir ou construire un bien immobilier entre qui a pour but d’être divisé entre chaque associé. Une fois le but réalisé, l'aqcuisition ou la construction, la SCI est dissoute et l’immeuble tombe sous le régime de la copropriété.

 

  • La SCI de location

Cette forme de SCI permet à deux personnes ou à un groupe de personnes de s’associer pour acquérir un bien immobilier avec des moyens plus importants afin de le mettre en location et de faciliter sa gestion.  

 

  • La SCI de jouissance à temps partagé

Cette forme de SCI permet à deux ou plusieurs personnes d’acquérir un bien immobilier, puis de définir le temps et la période d’occupation du bien par chaque associé.

 

  • La SCI construction-vente

Cette forme de SCI, comme son nom l’indique, a pour but la construction d’un bien immobilier destiné à la revente à des tiers. Sa finalité est de réaliser une plus-value immoblière.

 

  1. La création de la SCI

Pour créer une SCI il faut obligatoirement au moins deux associés, il n’est pas possible de créer seul une Société Civile Immobilière. Comme pour toutes sociétés, il faut rédiger les statuts, de préférence par un professionnel, notaire ou avocat. Le capital social est fixé librement sans minimum, ni maximum d’apport. L’apport peut être réalisé sous deux formes :

  • L’apport en numéraire : un apport en somme d’argent. Les fonds apportés par l’associé sont libérés en fonction de la décision prise par les associés durant la rédaction des statuts.
  • L’apport en nature : cela correspond à un apport de biens meubles et/ou biens immeubles. Les apports en nature sont évalués par les associés de la SCI, et doivent faire l’objet d’un transfert de propriété.

Quel que soit la forme de l’apport, ils doivent figurer dans les statuts, et en contrepartie, chaque associé reçoit des parts sociales au prorata de la valeur de son apport au capital.

Les statuts déterminent les conditions de gestion de la société de manière précise et nomment le ou les gérants en précisant les pouvoirs qui leurs sont octroyés.

Les modalités de prise de décision sont définies dans les statuts, elles peuvent être prises soit à la majorité simple soit à l’unanimité.

Le choix de l’imposition est également notifié dans les statuts.

Une fois les statuts rédigés et l’apport réalisé, les statuts sont signés et enregistrés auprès du service des impôts.

Suite à cela, dans un délai d’un mois la société doit faire l’objet d’une publication au journal d’annonces légales et doit être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés.

 

  1. Imposition de la SCI

Lors de la constitution de la société et de la rédaction de ses statuts, les associés ont la possibilité de choisir le mode d’imposition. Les SCI qui ont une partie commerciale comme les SCI construction-vente sont obligatoirement soumis à l’Imposition sur les Sociétés (IS), les autres SCI sont par défaut soumis à l'imposition sur le revenu (IR) mais ont la possibilité d'opter pour l'imposition sur les Sociétés.

 

  • L’impôt sur les revenus

Chaque année, le bénéfice réalisé par la SCI peut soit être distribué aux associés, soit mis en réserve de la société, après décision en assemblée générale.

Le bénéfice distribué est divisé en fonction de la quote-part que chaque associé détient de la société, ceux sont les dividendes. Chaque associé intègre ses dividendes dans sa déclaration de revenu.

 

  • L’impôt sur les sociétés

Dans ce cas, à la clôture de l’exercice comptable, la SCI doit déclarer ses bénéfices auprès du service des impôts des entreprises. Le taux d’imposition est le même que celui des sociétés commerciales.

 

  1. Les avantages de la SCI

La SCI permet de fixer librement et de faciliter les règles de gestion d’un patrimoine immobilier en désignant un ou plusieurs gérants et en leur octroyant des pouvoirs, contrairement à l’indivision qui exige l’unanimité lors de la prise de décision de gestion courante.

Un associé qui ne souhaite plus faire partie de la société civile immobilière peut vendre librement ses parts, sans avoir à obtenir l’accord des autres associés, une nouvelle fois par opposition à l’indivision.

La SCI permet une transmission simplifiée et sans frais de succession. En effet, lors de la succession, si le bien est détenu par la SCI et non en nom propre, alors le bien ne tombe pas dans le régime de l’indivision, mais des parts de SCI sont partagées entre chaque héritier.

La SCI apporte également des avantages en terme de fiscalité. Tout d’abord, car avec la SCI on peut choisir le type d’imposition, soit l’imposition sur les revenus, soit l’imposition sur les sociétés comme vu précedemment.

L’autre avantage en fiscalité est que si la société est déficitaire, les associés peuvent déduire le déficit de leur déclaration de revenus, quand ils ont opté pour l’imposition sur le revenu.

Le dernier avantage fiscal est que les SCI bénéficient des mêmes avantages que les personnes physiques pour l’imposition des plus-values immobilières. C’est-à-dire que la Société Civile Immobilière bénéficie d'un abattement en fonction des années de détention contrairement aux sociétés commerciales pour le calcul de la plus-value.

Le propriétaire est la société civile immobilière, donc en cas de difficultés pour le paiement des créances, les créanciers doivent se retourner contre la société. Si la société n’est pas en capacité de payer et que les associés n'effectuent pas de nouveaux versements dans la société pour parvenir à ces dettes, alors les créanciers pourront engager la responsabilité des associés, qui ont une responsabilité indéfinie et non solidaire. C’est-à-dire qu’ils sont responsables des dettes en fonction de leur quote-part et sur ses biens propres.

Enfin, ce régime de propriété permet d’investir plus facilement dans l’immobilier qu’une personne seule. Effectivement, cela permet de réunir les capitaux de plusieurs personnes, donc d’avoir plus de moyens et de faciliter l’obtention des financements externes.

 

  1. Les inconvénients de la SCI

Les premiers et majeurs inconvénients sont la complexité et le coût de la création de la société. Comme vu précédemment, la création de la société connaît de nombreuses étapes complexes qui sont coûteuses.

Les coûts à prévoir sont :

  • La rédaction des statuts qui peut se compter en milliers d’euros, si rédigés par un professionnel. L’intermédiaire d’un notaire est obligatoire en cas de transfert de propriété.
  • Les apports en numéraires 
  • Les émoluments et autres taxes en cas de transfert de propriété en apport en nature
  • L’enregistrement des statuts
  • L’immatriculation au RCS
  • La publication au journal des annonces légales

Les autres inconvénients de la société civile immobilière sont que les associés doivent obligatoirement se réunir au moins une fois par an pour une assemblée générale, durant laquelle ils prennent les décisions importantes que le ou les gérants n'ont pas le pouvoir de prendre seul.

La tenue de la comptabilité est obligatoire, tout comme un budget prévisionnel afin que les comptes soient approuvés par les associés lors de l’assemblée générale annuelle qui doit avoir lieu dans les 6 mois qui suivent la fin de l’exercice comptable.