La copropriété

La copropriété est régie par la loi du 10 Juillet 1965 qui nous dit qu’une copropriété est tout immeuble bâti ou groupe d’immeuble bâti dont la propriété est répartie en plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parti commune.

De ce fait, une copropriété se forme à conditions que :

  • Le bien immobilier soit un immeuble bâti ou un groupe d’immeuble bâti
  • Le bien immobilier soit divisé en deux ou plusieurs lots, comprenant chacun une partie privative et une quotepart des parties communes.
  • Les lots doivent appartenir à deux ou plusieurs personnes différentes, personnes physiques ou morales.

Une partie privative est la partie dont le propriétaire du lot a l’usage exclusif. Chaque copropriétaire peut disposer comme il veut de sa partie privative tout en respectant le règlement de copropriété.

La quote-part des parties communes est la partie de l’immeuble qui profite à l’ensemble ou une partie des copropriétaires.

Ces deux éléments sont juridiquement inséparables et forment un lot de copropriété.

Il existe plusieurs types de copropriété, la copropriété verticale, la copropriété horizontale et les deux à la fois.

La copropriété verticale :

La copropriété verticale est la plus courante et la plus facilement identifiable. En effet, il s’agit d’un immeuble bâti de plusieurs étages divisé en deux ou plusieurs lots dont la propriété est répartie en deux ou plusieurs propriétaires. Dans ce cas, un lot se compose d’une partie privative qui est par exemple un appartement ou un local commercial, …, et d’une quote-part des parties communes, par exemple la toiture, la cage d’escalier, …

La copropriété horizontale :

C’est un groupe d’immeuble bâti, représentant chacun la partie privative d’un lot, construit sur la même parcelle de terrain qui est la partie commune.

La copropriété verticale et horizontale :

C’est un groupe d’immeuble bâti construit sur la même parcelle de terrain. Chaque immeuble bâti de deux ou plusieurs étages est divisé en deux ou plusieurs lots dont la propriété est répartie entre deux ou plusieurs personnes.

Dans ce cas, un lot se compose d’une partie privative qui est par exemple un appartement dans un des immeubles bâtis sur la même parcelle de terrain que d’autres immeubles, et d’une quote-part des parties communes, par exemple la parcelle de terrain, le local à vélo, la cage d’escalier, …

 

 

 

 

Le fonctionnement de la Copropriété :

Chaque copropriété doit suivre les règles générales fixées par la loi du 10 Juillet 1965, néanmoins leur fonctionnement diffère d’une à l’autre.

Les règles de fonctionnement, de gestion et d’utilisation des copropriétés sont réunis dans leur règlement conventionnel de copropriété.

                Le règlement de copropriété :

Un règlement de copropriété est propre à chaque copropriété. C’est un document obligatoire qui doit être rédigé par un professionnel compétent, par exemple un notaire, un avocat, un géomètre expert, … et qui doit être publié au service de publication foncière.

Le règlement de copropriété détermine notamment la destination des parties privatives et des parties communes. Une copropriété peut avoir une destination à usage d’habitation, professionnel, commercial, ou un mélange d’entre eux. Il fixe également les conditions de leurs jouissances, mais il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celle justifiée par la destination de l’immeuble. Il indique pour chaque lot, les droits et les obligations que le propriétaire détient ainsi que son occupant.

Il précise les règles d’administration de la copropriété telles que le fonctionnement du conseil syndical et le nombre de conseiller syndicaux, la fréquence des assemblées générales qui doit être au minimum d’une fois par an, …

Il fait part d’un état descriptif de division, ou à défaut il est annexé au règlement de copropriété. Ce document décrit clairement et de manière précise chaque lot et les identifie en leur attribuant un numéro et indique la quote-part de chaque lot exprimée en tantième. La quote-part d’un lot permet de calculer la répartition des charges générales de copropriété, ainsi que le nombre de voix lors des votes en assemblée générale.

Le règlement de copropriété caractérise les règles de gestion en terme de répartition des charges de la copropriété et de la méthode de calcul utilisé pour déterminer les quotes-parts de chaque lot en fonction du type de charge. Ces charges peuvent être générales ou spécifiques.

                Les charges de copropriété :

Les charges de copropriété sont les dépenses pour le fonctionnement de la copropriété. Pour pallier à ses dépenses, chaque copropriétaire doit payer des provisions sur charges qui sont les seuls revenus de la copropriété. Le montant de la provision sur charge annuelle de l’ensemble de la copropriété est voté en assemblée générale, lors de l’approbation du budget prévisionnel réalisé par le syndic de copropriété.

Ensuite, ce montant est réparti entre chaque propriétaire en fonction soit de la quote-part du lot dont il est propriétaire ou soit de l’utilisation de l’objet de la charge par le copropriétaire. Cette provision est appelée en quatre fois, trimestriellement.

 

A la fin de l’année, une régularisation de ces charges est effectué par rapport aux charges réellement dépensés par la copropriété, après l’approbation des comptes de l’année écoulée lors de l’assemblée générale.

En effet, il y a deux catégories de charges qui font l’objet de deux calculs différents, les charges générales et les charges spécifiques.

Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Elles sont réparties en fonction de la quote-part des parties communes. Ces charges peuvent être par exemple l’électricité des communs, la rémunération d’employé d’immeuble, l’assurance de la copropriété, le ménage des parties communes, …

Les charges spécifiques concernent les services collectifs et les éléments d’équipement commun. Elles sont réparties par rapport à la consommation ou l’usage possible que le lot en fait. Ces charges peuvent être par exemple, la consommation d’eau, l’entretien de l’ascenseur, le chauffage collectif, …

                Le fonds de travaux

Le fonds de travaux est obligatoire, par la loi ALUR, pour certaines copropriétés depuis le 01 Janvier 2017. Ce fonds de travaux concerne toutes les copropriétés de plus de 10 lots principaux qui ont été achevés depuis plus de 5 ans. Il permet en cas de travaux urgents importants d’éviter aux copropriétaires d’engager d’importantes dépenses inattendues.

Il se matérialise par une cotisation annuelle obligatoire pour tous les copropriétaires dont le montant est voté lors de l’assemblée générale. Son montant minimum est de 5% du budget prévisionnel. Chaque copropriétaire verse une cotisation en fonction de sa quote-part de partie commune.

Important, les sommes versés par le copropriétaire sont acquises pour le lot. C’est-à-dire qu’en cas de vente du lot, les cotisations ne seront pas remboursées aux copropriétaires vendeurs.

                Les organes de la copropriété :

Une copropriété se compose de trois organes différents, le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété, le conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires :

Attention, à ne pas confondre avec le syndic de copropriété que l’on verra par la suite.

Le syndicat des copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires de la copropriété sans exception. Il est constitué de plein droit, et sans nécessité d’aucune formalité, dès lors qu’un immeuble est divisé en deux ou plusieurs lots dont la propriété est répartie entre deux ou plusieurs personnes. Il est doté de la personnalité juridique avec des droits et obligations

Depuis la loi ALUR en 2014, les syndicats des copropriétaires doivent s’enregistrer au registre des copropriétés, qui sert à recenser toutes les copropriétés et prévenir des difficultés de ces dernières.

 

Le syndicat des copropriétaires a pour but de veiller à la bonne conservation de l’immeuble dans son ensemble ainsi que son confort, d’administrer les parties communes et de défendre les intérêts collectifs des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an pour prendre des décisions nécessaires à la réalisation de son devoir. Les décisions prises seront exécutées par le syndic de copropriété.

Le Syndic de copropriété :

Le syndic de copropriété peut être bénévole ou professionnel. Le syndic de copropriété est désigné par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Il est élu pour une durée pouvant aller de 1 à 3 ans. Il en est de même pour son renouvellement.

Le syndic de copropriété est l’organe qui gère l’administration, la partie technique, la comptabilité et les finances, et il exécute ou fait exécuter les décisions prises lors des assemblées générales.

C’est lui qui convoque le syndicat des copropriétaires en assemblée générale et qui rédige l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical. Tout copropriétaire peut demander à ajouter une question à l’ordre du jour en respectant un délai raisonnable. La convocation à l’assemblée générale doit être notifié aux copropriétaires au moins 21 jours avant le déroulement de celle-ci, soit la demande doit être faite quelques jours avant au plus tard. Avant l’assemblée générale, il met à disposition tous les documents nécessaires afin que les copropriétaires puissent voter les résolutions en tout état de cause.

Le syndic de copropriété informe tous les copropriétaires, présents ou non, des décisions prises lors de l’assemblée générale en leur adressant le procès-verbal d’assemblée générale.

Le syndic de copropriété tient la comptabilité de la copropriété, établie le budget prévisionnel et le fait voter, envoie les appels de provision pour charges, s’assure de leur recouvrement, ouvre un compte pour le nom du syndicat de copropriété, ...

Il conclut pour le syndicat des copropriétaires différents contrats tels que l’assurance de la copropriété, le recrutement d’un concierge, …

Il établit et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, réalise les devis pour faire voter les travaux nécessaires lors des assemblées générales, …

Le conseil syndical :

Il est essentiel à la vie de la copropriété, tout particulièrement lorsque les copropriétaires sont nombreux.

Le conseil syndical est composé de conseillers syndicaux, leur nombre est fixé par le règlement de copropriété et ils sont élus individuellement durant l’assemblée générale pour une période maximale de trois ans. Les conseillers peuvent être des copropriétaires, leurs conjoints ou pacsés, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers. Le syndic lui, ne peut pas faire partie du conseil syndical. Pour pouvoir être élu, il faut s’être porter candidat préalablement.

 

Le conseil syndical a un rôle d’intermédiaire entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires doivent informer le conseil syndical si un problème intervient sur la copropriété qui se chargera d’avertir le syndic de copropriété.

Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic de copropriété sur la comptabilité, la répartition des dépenses, que les contrats soient conclus dans les bonnes conditions. Le syndic de copropriété doit consulter son avis en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de la copropriété.

De plus, le conseil syndical est chargé de chercher un nouveau syndic lors de chaque renouvellement de contrat de syndic. En effet, à chaque renouvellement de syndic, le conseil syndical doit présenter trois contrats de syndic différents en plus de l’actuel, afin de le mettre en concurrence.

Le conseil syndical assiste le syndic de copropriété pour la préparation de l’assemblée générale et l’élaboration de l’ordre du jour.

                Le diagnostic technique global

Depuis le 01 Janvier 2017, la modification de loi ALUR a rendu obligatoire le diagnostic technique global des copropriétés.

Le diagnostic technique global informe sur l’état général de la copropriété et permet de prévoir d’éventuels travaux à réaliser afin d’assurer sa conservation sur les dix années à venir.

Les copropriétés concernées sont :

  • Tous les immeubles de plus de 10 ans comprenant des lots d’habitation qui font l’objet d’une mise en copropriété.
  • Toutes les copropriétés comprenant des lots d’habitation soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de lui procurer.

Pour les autres copropriétés, la réalisation ou non de ce diagnostic doit être obligatoirement votée en assemblée générale.

Dans le cas où un lot est en vente dans une copropriété où le diagnostic technique global a été effectué, alors, il est obligatoire pour le vendeur de le présenter à l’acquéreur.

Pour finir, être propriétaire d’un bien immobilier en copropriété vous procure des droits et obligations. Le régime de la copropriété est très encadré, de ce fait, je vous invite vivement avant d’acquérir un bien en copropriété de bien consulter son règlement de copropriété, son carnet d’entretien des travaux et les dernières assemblées générales.

 

MV Immobilier est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et pour vous accompagner et conseiller dans vos démarches de projet d'acquisition ou de vente.