L'indivision

Détenir un bien en indivision, à ne pas confondre avec une copropriété ou une SCI, signifie que plusieurs personnes, minimum deux, détiennent la pleine propriété d’un même bien immobilier. Cette pleine propriété est divisée en quote-part de droit indivis, égale ou inégale, sans que celle-ci soit matériellement identifiable.

C’est-à-dire que tous les co-indivisaires disposent ensemble entièrement un même bien immobilier sans qu’il y ait de partie privative.

Une indivision peut résulter de différentes situations telles que la succession entre plusieurs héritiers, l’acquisition d’un bien immobilier entre plusieurs personnes n’ayant aucun lien juridique entre eux, lors d’un divorce, …

 

 

Comment se passe la gestion d’un bien immobilier indivis ?

Le régime de l’indivision prévoit différentes situations de gestion d’un bien immobilier.

  • Les actes conservatoires

Les actes conservatoires sont des actions qui veillent à conserver le bien immobilier indivis en bon état. Ces actes peuvent être matériels ou juridiques et peuvent être réalisés par un seul indivisaire mais ils engagent tous les co-indivisaires.

Ils sont financés par les fonds de l’indivision ou à défauts par les co-indivisaires à proportion de leur quote-part.

  • Les actes d’administration ou de gestion courante

Ces actes d’administration ou de gestion courante requièrent la majorité des 2/3 des droits indivis du bien immobilier. En effet la majorité se calcule en fonction de la quote-part des droits indivis et non pas en fonction du nombre d’indivisaire.

Cela veut dire que pour qu’un acte de gestion courant ou d’administration soit réalisé, il faut le consentement des co-indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis, mais aussi que ces derniers informent les autres co-indivisaires de l’acte mis en place.

Si un indivisaire réalise un acte de gestion sans obtenir la majorité des 2/3 des droits indivis, mais qu’il a réalisé cet acte au vu et au su des autres co-indivisaires sans opposition de leur part, alors cela équivaut à un consentement tacite de ces derniers. De ce fait, cet acte leur est opposable.

Il est possible, pour faciliter la gestion de l’indivision, que les co-indivisaires élisent, avec les mêmes conditions que ci-dessus, un indivisaire ou un tiers pour lui donner un mandat général d’administration.

  • Les actes de dispositions

Les actes de dispositions nécessitent l’unanimité des co-indivisaires. Ces actes concernent la vente d’un bien immobilier indivis ou des actes de gestion ne relevant pas de la gestion courante du bien immobilier.

 Dans certains cas cette règle peut être dérogée par un juge, c’est une mesure exceptionnelle qui permet de sortir l’indivision d’une difficulté, d’un blocage lors de la vente d’un bien immobilier indivis par un co-indivisaire sans aucune raison valable.

Pour cela, le ou les indivisaires qui détiennent les 2/3 des droits indivis doivent manifester leur souhait de vendre le bien immobilier indivis devant notaire, ce dernier devra signifier cette intention aux autres indivisaires par lettre. Dans le cas où un ou plusieurs indivisaires refusent de vendre le bien immobilier ou s’ils ne répondent pas dans un délai de trois mois, alors le notaire fera constater la situation par un procès-verbal.

Après cette procédure, le ou les indivisaires détenant les 2/3 des droits indivis pourront saisir le Tribunal de Grande Instance pour qu’un juge autorise la vente du bien immobilier.

Autres cas où un juge peut intervenir dans l’impossibilité d’obtenir l’unanimité par les co-indivisaires, c’est lorsqu’un des indivisaires est dans l’incapacité juridique de manifester sa décision. Ici, le ou les indivisaires peuvent saisir un juge pour avoir l’autorisation de représenter le co-indivisaire en question.

  • La convention d’indivision

Pour bien gérer une indivision, il est préférable que les co-indivisaires signent une convention d’indivision.

Cette convention est un acte authentique qui doit être rédigée par un notaire et signée devant lui. Elle doit lister les biens indivis de l’indivision, la quote-part de chaque co-indivisaire et les droits de chacun. Elle a pour but d’organiser la gestion de l’indivision par exemple en nommant un gérant de l’indivision à la majorité des 2/3 vu précédemment, en fixant les prix d’occupation des biens immobiliers indivis.

Ces conventions d’indivision peuvent être conclues pour une durée déterminée dans la limite de 5 ans, ou pour une durée indéterminée.

 

 

Est-il possible de sortir d’une indivision ?

Oui, il existe plusieurs manières de sortir d’une indivision, comme le dit la loi

" Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention" (article 815 du Code Civil)

 

  • La vente de ses droits indivis

Tout co-indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision a le droit de vendre ses droits indivis sans avoir à justifier sa motivation.

Les autres co-indivisaires disposent d’un droit de préemption sur la quote-part mis en vente. De ce fait, dans le cas où l’indivisaire trouve un acquéreur provenant des tiers, il doit informer aux co-indivisaire sa volonté de vente à un tiers par acte d’huissier en les informant de son identité, son adresse, le prix négocié et les conditions de la cession.

A partir de là, les co-indivisaires ont un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption.

  • Le partage amiable

Dans cette situation, il faut que tous les indivisaires soient d’accord pour mettre fin à l’indivision et s’entendent sur les termes du partage amiable des biens immobiliers indivis en fonction des quotes-parts de chaque co-indivisaire.  

  • Le partage judiciaire

Si dans le cas précédent, les co-indivisaires ne s’entendent pas sur les termes du partage des biens immobiliers, alors ils peuvent faire appel à un juge pour réaliser un partage judiciaire des biens indivis. Il pourra décider du partage de l’indivision ou de la vente des biens immobiliers. Le partage peut être réalisé directement par le juge ou il pourra désigner un notaire neutre qui se chargera du partage.

Dans les deux derniers cas, si un indivisaire reçoit un lot plus important que sa quote-part dans l’indivision, alors il devra verser une indemnisation compensatoire aux indivisaires lésés appelée la soulte. Inversement, si un indivisaire reçoit un lot inférieur à sa quote-part dans l’indivision, alors il pourra réclamer une indemnité compensatoire aux indivisaires avantagés.

 

Pour conclure, si vous achetez un bien en indivision, ou hériter d’un bien en indivision, … je vous conseille de faire rédiger et signer une convention d’indivision afin de faciliter sa gestion. Cela permet de prévenir tous les possibles futurs conflits.

 

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